الطعن رقم 635 لسنة 54 قضائية

برياسة محمود حسن رمضان نائب رئيس المحكمة وعضوية أحمد كمال نائب رئيس المحكمة ومحمد رأفت خفاجى ومحمد فؤاد شرباش ومحمد فتحى نجيب.

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن ورود عقد الإيجار على أرض فضاء يجعل دعوى الإخلاء خاضعة للقواعد العامة فى القانون المدنى ، بصرف النظر عما إذا كان يوجد بتلك الأرض مبان وقت إبرام العقد أو سابقة عليه ، طالما أن المبانى لم تكن محل إعتبار عند التعاقد أو عند تقدير الأجرة ، و من المقرر أيضاً أن العبرة فى تعرف نوع العين المؤجرة هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها ، طالما جاء مطابقاً لحقيقة الواقع ، لما كان ذلك ، و كان الثابت من تقرير الخبير المقدم لمحكمة الدرجة الأولى ، أن العين المؤجرة عليها منشآت عبارة عن محطة بنزين و جراج للسيارات أقامها المستأجر الأول لعين النزاع .. من ماله الخاص ، و لما إنتهت مدة عقده ، باع تلك المبانى للمستأجرة التى خلفته .. بموجب عقد البيع المؤرخ 1966/7/27 ، و أن الطاعنة أقامت محطة لتشحيم السيارات من مالها الخاص .... و كان الثابت من عقد الإيجار من الباطن المؤرخ 1962/3/1 الصادر من الطاعنة لشركة مصر للبترول المطعون ضدها الرابعة و المقدم من الأخيرة لخبير الدعوى ، و جاء به أنها - أى الطاعنة - تملك المبانى و المنشآت المقامة على أرض النزاع ، و مؤدى ما جاء بتقرير الخبير أن تلك المنشآت غير مملوكة للمؤجرين ، فإذا ما إنتهى الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى أن العين المؤجرة أرض فضاءه و نسب ذلك إلى ما جاء بتقرير الخبير ، فإنه لا يكون قد خالف الثابت بالأوراق - و يكون ما ثبت بعقد الإيجار محل الدعوى يتفق و حقيقة الواقع ، و إذ رتب الحكم على تلك النتيجة أن المبانى ، و هى غير مملوكة للمؤجرين - لم تكن محل إعتبار - عند التعاقد ، فانه يكون قد إستدل على ما ذهب إليه بأسباب سائغة لها أصلها الثابت من الأوراق ، و يكون النعى عليه بالفساد فى الإستدلال على غير أساس ، و إذ إنتهى الحكم إلى إنهاء عقد الإيجار سالف الذكر لإنتهاء مدته تطبيقاً للأحكام العامة فى القانون المدنى ، فإنه يكون قد أعمل صحيح حكم القانون ، إذ أن قوانين إيجار الأماكن لا تسرى على الأراضى الفضاء .

النص فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى على أن " كل ما على الأراضى و تحتها من بناء أو أغراض أو منشآت أخرى ، يعتبر من عمل صاحب الأرض إقامة على نفقته و يكون مملوكاً له " ، يدل على أن المشرع قد وضع قرينة قانونية تقضى بأن مالك الأرض بحسب الأصل يعتبر مالكاً لما فوقها و ما تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى ، فلا يطالب مالك الأرض بإقامة الدليل على ملكيته للمنشآت ، و تستند هذه القرينة القانونية إلى مبدأ عام تقرره المادة 2/803 من القانون المدنى ، فإن ملكية الأرض تشمل ما فوقها و ما تحتها إلى الحد المفيد فى التمتع بها علواً أو عمقاً ، إلا أن تلك القرينة القانونية تقبل إثبات العكس ، إذ نصت الفقرة الثانية من المادة 922 سالفة الذكر على أنه " و يجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً أقام هذه المنشآت على نفقته ، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت و تملكها ، كأن يكون هناك إتفاق بين صاحب الأرض و الغير يجيز للأخير تملك المنشآت التى يقيمها على الأرض ، و فى هذه الحالة لا يكون هناك مجال لأعمال حكم الإلتصاق كسبب لكسب الملكية ، و تبقى ملكية الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها من منشآت ، و هو ما أجازته المادة 3/803 من القانون المدنى . لما كان ذلك ، و كان الثابت من عقود الإيجار الصادرة من المطعون ضدهم الثلاثة الأول للطاعنة و المستأجرين السابقين لها أنهم قد صرحوا لهؤلاء المستأجرين بإقامة مبانى عليها تكون مملوكة لهم ، و لهم حق إزالتها و الإستيلاء عليها ، كما ثبت من عقود الإيجار من الباطن الصادرة من الطاعنة لشركة مصر للبترول أنها تملك تلك المنشآت ، فإنه لا محل للتحدى بأحكام الإلتصاق ، و لا يعيب الحكم إغفاله تطبيقها .

لئن كان الأصل - و على ما جرى به نص المادة 1/61 من قانون الإثبات أنه لا يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما يخالف أو يجاوز ما إشتمل عليه دليل كتابى ، إلا أن ذلك مشروط ألا يكون القصد من الكتابة التحايل على أحكام القانون المتعلقة بالنظام العام ، إذ يجوز لمن كان الإحتيال موجهاً ضد مصلحته - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يثبت التحايل بكافة طرق الإثبات القانونية ، و لو خالف بذلك الثابت بالكتابة .

لئن تمسكت الطاعنة بصورية وصف العين المؤجرة فى عقد الإيجار بأنها أرض فضاء ، و أن المؤجرين قصدوا التحايل على أحكام قوانين إيجار الأماكن التى تقرر الإمتداد القانونى لعقود الإيجار و لو إنتهت مدتها الإتفاقية ، مما يجيز لها إثبات هذا التحايل بكافة طرق الإثبات القانونية إستثناء من نص المادة 1/61 من الإثبات ، إلا أن الثابت من مذكرات دفاع الطاعنة أمام محكمتى الموضوع أنها تبقى من هذا الدفاع إثبات أن العين المؤجرة عليها منشآت مبنية ، و قد رأت محكمة الدرجة الأولى التحقق من وصف العين المؤجرة الوارد فى عقد الإيجار ، فحكمت بندب خبير فى الدعوى لمعاينة أرض النزاع ، و بيان ما بها من منشآت و تاريخ إقامتها ، و من أقامها ، و الغرض منها ، و تاريخ إستغلالها ، و بيان المستغل لها و سنده فى ذلك ، و بيان مساحة كل منشأة على حده ، و صرحت له بسماع أقوال الخصوم و شهودهم و من يرى لزوماً لسماعه ، و الإطلاع على المستندات لدى اى جهة ، و بعد أن قدم الخبير تقريره إنتهى الحكم صحيحاً إلى أن الوصف الوارد بعقد الإيجار للعين المؤجرة مطابق لحقيقة الواقع ، إذ ثبت له من هذا التقرير أن المنشآت مملوكة للمستأجرين و منهم الطاعنة ، و أقاموها من مالهم الخاص ، و خلص سائغاً إلى أن المنشآت لم تكن محل إعتبار عن التعاقد ، و من ثم فإن محكمة الموضوع تكون قد أتاحت للطاعنة إثبات دفاعها بكافة طرق الإثبات القانونية و قد سأل الخبير فى محضر أعماله القائم على إدارة الجراج التابع لها ، و إطلع على المستندات المقدمة منها ، و من باقى الخصوم و قد أثبتت الطاعنة أن العين المؤجرة كانت عليها منشآت سابقة على التعاقد ، إلا أن الخبير أثبت أن تلك المنشآت غير مملوكة للمؤجرين ، و من ثم تكون الطاعنة قد أخفقت فى إثبات التحايل على القانون .... و من ثم فإن النعى بهذا السبب يكون غير منتج .

لم يكن التقرير القانونى الخاطىء الذى ورد بالحكم رداً على الدفع بالصورية أى تأثير فى قضائه ، و لهذه المحكمة - و على ما جرى عليه قضاؤها - أن تصحح ما يرد بأسباب الحكم المطعون فيه من تقريرات قانونية خاطئة لم تؤثر فى قضائه دون أن تنقضه .

لا يعيب الحكم إيراده ما جاء بتقرير الخبير من أن أرض النزاع عليها منشآت سابقة على التأجير ، ثم إنتهائه إلى أن عقد الإيجار قد ورد على أرض فضاء أى تناقض ، فقد ثبت من تقرير الخبير أن تلك المنشآت غير مملوكة للمؤجرين - للمطعون ضدهم - و من ثم فإنها لم تكن محل إعتبار عند تعاقدهم مع الطاعنة على تأجير هذه الأرض .

المادة 51 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بصريح نصها لا تسرى إلا على المبانى المؤجرة لغير أغراض السكن ، يؤيد ذلك ما نصت عليه المادة 49 من نفس القانون الواردة فى نفس الفصل منه أنه " يجوز لمالك المبنى المؤجرة كل وحداته كغير أغراض السكن أن ينبه على المستأجرين بإعلان على يد محضر بإخلاء المبنى بقصد إعادة بنائه و زيادة مسطحاته و عدد و حداته و ذلك وفقاً للشروط و الأوضاع الآتية .... " و يترتب على ذلك أن نص المادة 51 سالف الذكر لا ينطبق على الأراضى الفضاء المؤجرة .