الطعن رقم 834 لسنة 47 قضائية

برئاسة عبد الحميد المنفلوطى نائب رئيس المحكمة وعضوية فهمى عوض مسعد ومحمد زغلول عبد الحميد ومنصور وجيه وفهمى الخياط.

الأصل فى تقديرات البلدية للعوايد التى تحصل عن عقار أنه لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن رابطة العوايد - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة يصلح كمجرد قرينة قضائية متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها بالأخذ بها .

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات الأجرة الأساسية يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة الحالية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً .

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن من حق المؤجر أن يزيد على الأجرة المحددة وفقاً للأسس القانونية قيمة ما يضيفه إلى العين المؤجرة قبل تأجيرها من تحسينات جديدة يتنفع بها المستأجر و أنه يعتبر فى حكم التحسينات بهذا المعنى كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستأجر فيضاف ما يقابلها - بعد تقويمها - إلى الأجرة ، و الواجب فى هذا الصدد إحترام إرادة الطرفين ما لم يثبت أن القصد من الإتفاق هو التحايل على الأحكام الآمرة فى القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير .

الأصل فى ظل القوانين الإستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجرين و المستأجرين هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابى صريح من المالك و من شأن تخويل المستأجر هذا الحق توسيع نطاق إنتفاعه بالعين المؤجرة الأمر الذى لا مخالفة للقانون معه فى إعتبار هذا الإذن ميزة جديدة تضاف فيها إلى الأجرة القانونية ، و حق المؤجر فى إستيفاء الأجرة المستحقة له منوطاً بوفائه للمستأجر بإلتزامه التعاقدى بتمكينه من الإنتفاع بالشىء المؤجر حسبما إنعقد عليه الإتفاق بغض النظر عن تقاعس المستأجر عن هذا الإنتفاع .

لا محل للإستدلال بحكم المادة 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فيما تقضى به من أنه " فى جميع الأحوال التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية تعادل 70% من الأجرة القانونية عن مدة التأجير مفروشاً و ذلك لإنتفاء التماثل بين حق المستأجر فى تأجير شقته مفروشة و بين الإذن له من المؤجر بتأجير المكان من الباطن ، إذ بينما يستمد المستأجر حقه فى التأجير مفروشاً من القانون وحده بما نصت عليه المادتان 26 ، 27 من القانون آنف الذكر و ذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك ، لا يملك المستأجر التأجير من الباطن بوصفه إستثناء من الأصل المقرر فى هذا القانون إلا بموافقة كتابية صريحة من المالك و فى حين تدخل المشرع فى حالة التأجير مفروشاً فوضع له نظاماً محدداً فوض وزير الإسكان و المرافق فى تقريره بما مؤداه عدم جواز مثل هذا التأجير فيما يجاوز هذا النظام فإن القانون لم يضع على حرية المؤجر و المستأجر قيوداً فى حالة التأجير من الباطن مما يجيز للمؤجر إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيوده ، كما أنه فى حين تنصرف الأحكام القانونية للتأجير مفروشاً إلى الوحدات السكنية حسبما يفيد نص المادتين 26 ، 27 من القانون رقم 52 لسنة 1969 لا يتقيد التأجير من الباطن بمثل هذا القيد بل يمتد فى نطاق هذا القانون إلى كافة ما ينطبق عليه أماكن ، و كذلك فإنه فى حين حدد القانون الأجرة الإضافية المستحقة للمؤجر الأصلى فى حالة التأجير مفروشاً و شروط إستحقاقها و ذلك تفريغاً على إمساك المشرع وحده بزمام تنظيم هذا التأجير ترك القانون للمتعاقدين حرية تقدير المقابل المستحق للمؤجر عما يخوله للمستأجر من ميزات جديدة و ذلك فى نطاق الحدود المشروعة حتى لا ينقلب إتفاقهما إلى سبيل للتحايل على الأحكام الآمرة بشأن تحديد الأجرة قانوناً . لما كان ما تقدم فإنه لا يسوغ إنزال الأحكام الخاصة بالتأجير مفروشاً على الميزة المضافة إلى المكان المؤجر فى صورة إذن للمستأجر بتأجير من الباطن و لما كان الحكم المطعون فيه لم يخرج على هذا النهج فى قضائه و أعمل إتفاق طرفى عقد الإيجار على تقييم الميزة الإضافية التى أذنت بها المطعون ضدها للطاعن فإن النعى عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس .