الطعن رقم 354 لسنة 50 قضائية

برئاسة مصطفى سليم رئيس المحكمة وعضوية حافظ رفقى نائب رئيس المحكمة و سليم عبد الله و يوسف أبو زيد و درويش عبد الحميد.

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يجب على الطاعن عند توجيهه طعنه إلا أن يختصم فيه خصومة المحكوم لهم ، ما لم يكن إختصام باقى الخصوم واجباً بنص القانون .

أحكام الالتصاق بالعقار أوردها المشرع في القانون المدني بالفصل الثاني- المنظم لأسباب كسب الملكية - من الباب الأول للكتاب الثالث، فاعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية، وهو سبب يرتكز في الأصل على قاعدة أن مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع، فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق، وبالتالي فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها، وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 922، 924، 925 من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض، ومن ثم فإن طلب تسليم البناء المشيد على أرض لا يملكها الباني استنادا إلى قواعد الالتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه وهو صاحب الأرض أي مالكها, ولما كان حق ملكية العقار- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه، ولا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الالتصاق بشأن المباني التي يحدثها الغير في الأرض التي اشتراها بعقد غير مسجل.

مؤدى النص في المادة 922 من القانون المدني- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أن المشرع وضع في الفقرة الأولى منه قرينة قانونية تقضي بأن كل ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض وأنه هو الذي أنشأها على نفقته فيكون مملوكاً له، إلا أن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فأجازت الفقرة الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذي أقام هذه المنشآت على نفقته دون سابق إتفاق مع صاحب الأرض، فإذا نجح في إثبات ذلك تملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق مقابل أن يعوض الباني وفقاً للأحكام التي أوردها المشرع في هذا الخصوص، كما يجوز للأجنبي أن يثبت أن هناك اتفاقا بينه وبين صاحب الأرض يخوله الحق في إقامة المنشآت وتملكها، وفي هذه الحالة يجب إعمال هذا الاتفاق ويمتنع التحدي بقواعد الالتصاق.

لا يكفى طبقاً لقواعد الإلتصاق حتى تتملك المطعون ضدها المبانى و هى لا تملك الأرض المقامة عليها ، أن تكون نفقة البناء من مالها أو تكون من باعتها الأرض و هى ... قد أذنت لها فى البناء ، لما ثبت من مدونات الحكم أن هذه الأخيرة ليست هى مالكة الأرض ، بل كانت و زوجها مستأجرين و حيازتهما للأرض حيازة عارضة ، و بالتالى فلا تنتج موافقتها على البناء أثراً فى التملك .

حسن نية الباني في أرض لا يملكها، ليس له من أثر في تملك البناء، وإنما ينحصر أثره في منع صاحب الأرض من طلب الإزالة تطبيقاً للمادة 924 من القانون المدني، وتخويل الباني حقاً في طلب التعويض وفقاً للضوابط الواردة بنص المادة 925 من هذا القانون.

الطاعنة و إن لم تسجل بعد الحكم القاضى بصحة و نفاذ عقد شرائها ، إلا أنه لا مراء فى توافر مصلحة لها قائمة يقرها القانون - طبقاً للمادة الثالثة من قانون المرافعات - فى النضال دفعاً لما تدعيه المطعون ضدها من حق فى تملك ما أقامته من بناء ، طالما قد ثبت أن هذا البناء يقع فى الأرض المبيعة إليها من ملاكها الحقيقيين ، و لها أن تجابه ذلك الحق المدعى به فى الدعوى المرفوعة عليها بما يعن لها من أوجه دفاع قانونية أو واقعية ، و تنعقد لها المصلحة فى الطعن على الحكم القاضى بالإستجابة إليه ، ذلك بأنه و إن لم تكن ملكية الأرض قد إنتقلت إليها بعدم تسجيل عقد شرائها أو الحكم القاضى بصحته و نفاذه إلا أنه بمجرد حصول هذا التسجيل ، تصبح مالكة للأرض و تؤول إليها تبعاً لذلك ملكية البناء بحكم الإلتصاق .