الطعن رقم 1213 لسنة 49 قضائية

برئاسة أحمد سيف الدين سابق نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد محمود الباجورى وإبراهيم محمد هاشم ومحمد طه سنجر وصبحى رزق داود.

الأصل أن لمالك الشىء وحده - فى حدود القانون - حق إستعماله و إستغلاله و التصرف فيه ، مراعياً فى ذلك ما تقضى به القوانين و المراسيم و اللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة ، أو بالمصلحة الخاصة عملاً بالمادتين 802 ، 806 من القانون المدنى ، مما مؤاه أن يكون للمالك أن يؤجر الأماكن التى يملكها و أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا إنتهت المدة المتفق عليها ، أو قام سبب لفسخ عقد الإيجار و أن يختار مستأجره ، و أن يستعمل العين فى أى وجه مشروع يراه ، غير أن المشرع رأى بمناسبة أزمة الإسكان ، تقييد حق المؤجر فى طلب الإخلاء . لإنتهاء المدة المتفق عليها أو لفسخ العقد الذى نشأ صحيحاً و لم يبطل أو ينفسخ بقوة القانون أثناء مدته ، إلا للأسباب التى نص عليها فى المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الذى يحكم واقعة الدعوى لنفاذه قبل أن تستقر المراكز القانونية للخصوم بصدور حكم نهائى و لتعلقه بالنظام العام فيما أورده من نصوص آمره ، فتسرى بـأثر فورى على آثار العقود حتى إذا كانت قد أبرمت قبل سريان القانون .

النص فى المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه " لا يجوز أن يحتجز فى البلد الواحدة أكثر من مسكن دون مقتض " يدل على أن المشرع قد حظر من المالك أو المستأجر أن يحتفظ بأكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مبرر ، و نص فى المادة 76 على عقاب كل من يخالف الحظر المذكور ، و على أن يحكم فضلاً عن العقوبة بإنهاء عقد المسكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون ، و هذا ما يجعل قيام الإيجار مخالفاً للنظام العام ، فيبطل إذا توافر سبب الحظر عند التعاقد ، أما إذا كان توافر هذا السبب فى قت لاحق فإنه يؤدى لإنفساخ العقد ، و يكون للمؤجر بإعتباره طرفاً فى العقد أن يطلب إخلاء المخالف ، و تتوافر له مصلحة قائمة يقرها القانون فى إخراج المستأجر الذى بطل عقده أو إنفسخ حتى يسترد حريته فى إستغلال العين على الوجه الذى يراه ، خاصة و قد أوجبت المادة 76 عند ثبوت المخالفة الحكم بالجزاء الجنائى و الحكم بإنهاء العقد لصالح المؤجر ، و لا يتعارض هذا و ما نصت عليه المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تنص على أسباب لإنهاء عقد إيجار قائم و منتج لآثاره ، لأن مخالفة حظر الإحتفاظ بأكثر من مسكن يترتب عليها زوال العقد بمجرد وقوع المخالفة إعمالاً لأحكام القانون دون أن يتعلق بإراده المؤجر .

تأجير المستأجر المسكن المؤجر مفروشاً و لو بتصريح من المالك لا يعد من قبيل المقتضى الذى عنته المادة الثامنة من القانون 49 لسنة 1977 ، و ذلك أن المستفاد منه أن المشرع منع المضاربة على الأماكن المعدة للسكنى - فيما لا يتعارض مع المشروعات التجارية التى تتخذ من المبانى عنصراً من عناصرها كالفنادق - بمنعه إستئجارها لإعادة تأجيرها مفروشة أو خالية ، فهو ممنوع من إحتجاز أكثر من مسكن بقصد المضاربة بالتأجير مفروشاً سواء كان ذلك بموافقة المؤجر أم بغير موافقته ، يؤيد أنه صرح للمستأجر فى المادة 40 على سبيل الإستثناء - بأن يؤجر المكان المؤجر له الإستعمال الشخصى مفروشاً أو خالياً ، فى الحالات التى حددها ، دون حاجة للحصول على موافقة المؤجر ، بما مؤاده أنه فى غير الحالات المذكورة لا يجوز التأجير من الباطن بغير موافقة المؤجر ، و أنه إذا حصل المستأجر على موافقة المؤجر بالتأجير من الباطن ، فإن هذه الموافقة لا تعطيه الحق إلا فى تأجير المكان الذى يستأجره لإستعماله الشخصى ، و لا تخوله الحق فى الإستئجار للمضاربة بالتأجير و مفروشاً ، و ما أورده المشرع فى الفقرة قبل الأخيرة من المادة 40 من أنه " يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو و زوجته و أولاده القصر بتأجيره مفروشاً على شقة واحدة فى نفس المدينة " ينصرف لحالة إحتجاز المستأجر و زوجته و أولاده القصر أكثر من مسكن فى نفس المدينة عند توافر المقتضى لذلك ، و لا يفيد السماح لهم بإستئجار مكان خلاف المكان المخصص لإستعمالهم الشخصى لتأجيره مفروشاً و قد منع المشرع المالك فى المادة 39 من أن يؤجر أكثر من وحدة واحدة مفروشة فى العقار الذى يملكه و إعتبره فى تطبيق هذه المادة و زوجه و أولاده مالكاً واحداً ، و إذ إتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة فى عقارات ، فلا يكون له سوى تأجير وحدتين مفروشتين فى كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له ، و لا يتصور أن يكون المشرع قد فضل المستأجر على المالك بحيث يسمح له أن يؤجر من الباطن عدداً غير محدداً من المساكن و هو ما يؤدى إليه السماح له بأن يستأجر بقصد المضاربة و إعادة التأجير ، يضاف لهذا أن المقتضى الذى يبيح للشخص إحتجاز أكثر من مسكن فى المدينة الواحدة طبقاً للمادة الثامنة ، وفقاً لما يستفاد من النص و حكمته هو السبب المبرر الذى ينبع من حاجة المستأجر لإستعماله الشخصى ، فلا ينصرف للرغبة فى المضاربة .