الطعن رقم 6159 لسنة 62 قضائية

أن مفاد النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: (أ)......... (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية مما مفاده أن المشرع أشترط لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة هو بيان الأجرة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، وأن تكون هذه الأجرة مستحقة الأداء خالية من النزاع وأفسح المشرع مجال الوفاء حتى تاريخ إقفال باب المرافعة في الدعوى بحيث أصبح قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة وقيمة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات قبله حتى التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر في الإخلاء وأن المقصود هو قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف.

من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن حكما قضى بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة الصرف الصحي بين المالك وشاغلي المبنى وفقا للنسب المحددة بهذه المادة إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقا لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاما مستقلا عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانونا فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوى بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء لكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 من أن يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار.

من المقرر في قضاء هذه المحكمة انه يتعين عليها متى ثار خلاف بين المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة القانونية المستحقة أو المصاريف والنفقات الفعلية أن توضع ماهية هذه الأجرة والمصاريف والنفقات باعتبارها مسألة أولية للفصل في طلب الإخلاء وعليها أن تثبت قبل القضاء فيه مقدار الأجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاءها بالإخلاء جزاءا على هذا التأخير وحتى تستطيع محكمة النقض مراقبة القانون في ذلك.