الطعن رقم 281 لسنة 48 قضائية

برئاسة محمد اسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد طه سنجر وإبراهيم فراج وصبحى رزق ومحمد أحمد حمدى.

وحيث ان الطعن اقيم على ثلاثة اسباب ، ينعى الطاعن بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه الخطا فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ، وفى بيان ذلك يقول ان الحكم اعتبر الاجرة القانونية هى الواجبة الاداء دون الاجرة المتفق عليها فى العقد على سند من ان سريان الاجرة يقتصر فقط على مدة العقد الاتفاقية دون مدة الامتداد القانونى التى يجوز خلالها لكل من المالك السابق والمالك الجديد زيادتها الى الحد الاقصى ، وان الثابت ان مدة الاجارة المبينه بالعقد شهرا واحدا ينتهى بنهاية شهر نوفمبر سنه 1971 ، وقابلة للتجديد عدد اخرى مماثلة ما لم يحصل التنبية من احد الطرفين بخطاب موصى عليه قبل انتهاء مدة الايجار ، وكان هذا التنبية لم يصدر من اى من الطرفين فان العقد كون مازال ممتدا باتفاقهما . هذا الى انه بغرض عدم سريان الاجرة الاتفاقية فى مدة الامتداد القانونى ، فان الحكم لم يبين متى انتهت المدة الاتفاقية ومتى بدا الامتداد القانونى وهو ما يعيبه فضلا عن مخالفة القانون بالقصور فى التسبيب . وحيث ان حاصل النعى بالسبب الاول مخالفة القانون ، وفى بيان ذلك يقول الطاعن ان انفاق السلف على الاجرة يسرى فى حق الخلف ولو فى فترة الامتداد القانونى للعقد احتراما لقاعدة " العقد شريعة المتعاقدين خلافا لما قررة الحكم " هذا الى ان المالك السابق ظل يتقاضى الاجرة المخفضة المتفق عليها من وقت ابرام العقد فى سنه 1971 حتى باع العقار المطعون عليه سنه 1979 ، واستمر الاخير بدوره يتقاضى هذه الاجرة المخفضة قرابة السنه ، بما مؤداه ان السلف والحلف قد ارتضيا نفاذ العقد الاضافى بالاجرة امخفضة فى فترة الامتداد القانونى للعقد فعلا يجوز لايهما ان يتحلل بارادته المنفردة من هذا الاتفاق .

إذ كانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار سمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون، فإن هذه التشريعات - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محدودة، بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة، إلا إذا رغب المستأجر في ترك المكان المؤجر مراعياً في ذلك مواعيد التنبيه بالإخلاء أو أخل بالتزاماته القانونية مما يحق معه للمؤجر أن يتخذ الإجراءات التي رسمها القانون لإنهاء العقد ووضع حداً لامتداده لأحد الأسباب التي حددتها تلك التشريعات، على أنه فيما عدا ذلك يبقى العقد التزامات الطرفين، تهيمن عليه أحكام قوانين إيجار الأماكن، وما لا يتعارض معها أحكام القانون المدني، وتظل للعقد طبيعته من حيث كونه من العقود المستمرة، المدة ركن من أركانه وأن غدت غير محددة لامتدادها بحكم القانون بعد انتهاء مدة العقد الإتفاقية.

الإمتداد القانونى يدرك عقد الإيجار بإنتهاء مدته الأصلية المتفق عليها فيه ، دون تفرقة بين مدة ينقضى بإنتهائها العقد تلقائياً ، أو مدة محددة قابلة للإمتداد ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر فى الميعاد القانونى بعدم رغبته فى الإمتداد ، أو متى كان العقد يعتبر طبقاً للقواعد العامة منعقداً أو محدداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، ذلك لأن صدور قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة التى قررت الإمتداد القانونى لعقود الإيجار بعد إنتهاء مدتها الإتفاقية ، أفقد التنبيه برغبته المؤجر فى إنهاء العقد القابل للإمتداد إمتداداً إتفاقياً فائدته طالما أنه لا يترتب عليه إمكان إخلاء المستأجر ، فصار قعود المؤجر عن إرسال التنبيه المشار إليه لا يعد دليلاً على قبوله الإمتداد القانونى متحققاً بمجرد إنتهاء المدة المتفق عليها فى العقد دون حاجه للتنبيه بالرغبة فى عدم الإمتداد الإتفاق ، يؤيد هذا النظر أنه لا يقبل أن يطالب القانون المؤجر بعدم رغبته فى عدم تجديد العقود عند إنتهاء مدتها المقررة فى الوقت الذى يحرم عليه فيه المطالبة بفسخها و إنهائها و إخلاء المستأجر من العين المؤجرة . و لا يقدح فى ذلك ـ و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أنه قد يكون للتنبيه بالإخلاء بعض الآثار المترتبة على التفرقة بين العلاقة الإيجارية خلال مدة العقد الإتفاقية أو الممتدة إتفاقياً و تلك التى تليها بسبب الإمتداد القانونى لأن هذه الآثار لا تنفى أن التنبيه المشار إليه فقد فائدته و جدواه المباشرة فى تمكين المؤجر من إخلاء المستأجر من العين المؤجرة كنتيجة حتمية للإمتداد القانونى .

الإتفاق على نقص الأجرة عن الحد الأقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام ، إعتباراً بأن الأجرة التى يحددها القانون تعتبر حداً أعلا لا يجوز تجاوزه ، و لكن ليس ثمة ما يمنع الإتفاق على الأجرة أقل منه ، و نقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماه ـ فيه أخذاً بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية ، فإذا إنقضت هذه المدة و إستمر المستأجر شاغلاً العين بناء على الإمتداد القانونى ، فإنه يجوز للمؤجر إقتضاء الأجرة القانونية مستقبلاً ، لأن الإمتداد القانونى يمد العقد بشروطه الإتفاقية إلا فيما يتعلق بأركان العقد التى ينظمها التشريع الإستثنائى بإيجار الأماكن كالمدة و الأجرة المسماه لمدة العقد الإتفاقية .