الطعن رقم 509 لسنة 46 قضائية

برئاسة محمد اسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد الباجورى ومحمد طه سنجر وصبحى رزق ومحمد أحمد حمدى.

وحيث ان الطعن اقيم على سببين ، تنعى بهما الطاعنه على الحكم المطعون فيه الخطا فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ، وفى بيان ذلك تقول ان الحكم المطعون فيه بنى قضاءه بالاخلاء على سند من ان بائع ذلك تقول ان الحكم المطعون فيه بنى قضاءه بالاخلاء على سند من ان بائع المقهى - المطعون عليه الثانى - لم يكن حقه كمستاجر قائما عند حصول البيع للطاعنه عملا بالمادة 594/2 من القانون المدنى ، تبعا لانقضائه بسبق تاجير العين من باطنه للمطعون عليه الثالث ، ولان حق المالك فى الاخلاء انما ينشا من تاريخ وقوع المخالفة حتى لو ازيلت بعد ذلك ، فى حين ان العقود الزمنية - ومن بينها عقد الايجار - تظل قائمة ومنتجة اثارها الواقعية والقانونية حتى صدور الحكم النهائى بفسخها . فاذا ما استعمل المستاجر الاصلى حقه فى بيع المقهى للطاعنه قبل صدور الحكم النهائى ، فان هذا البيع يكون قد صدر ممن يملكه نافذا فى حق المؤجر المطعون عليه الاول ، ويكون الحكم المطعون فيه اذ خالف هذا النظر واخذ بالاثر الرجعى للحكم الصادر بالاخلاء وحجب نفسه عن بحث الشرائط القانونية لبيع المحل التجارى ، فضلا عن قصوره فى التسبيب مشوبا بالخطا فى تطبيق القانون .

النص في المادة "160 من القانون المدني على أنه "إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.." قطعي الدلالة على الأثر الرجعى للفسخ، وعلى شموله العقود كافة، إلا أنه من المقرر بالنسبة لعقد المدة أو العقد المستمر والدوري التنفيذ ـ كالإيجار ــ أنه يستعصى بطبيعته على فكرة الأثر الرجعى، لأن الزمن فيه مقصود لذاته بإعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه، والتقابل بين الإلتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه، فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء في تنفيذه، فإن آثار العقد التي أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عملياً ويكون المقابل المستحق من هذه المدة له صفة الأجرة لا التعويض، ولا يعد العقد مفسوخاً إلا من وقت الحكم النهائي الصادر بالفسخ لا قبله ويعتبر الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد في حقيقة الواقع.

بيع المتجر وفق المادة 594/2 من التقنين المدني من شأنه ــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن ينقل حقوق المستأجر وإلتزاماته للمتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار، ويصبح بدوره مستأجراً مثله، بموجب البيع فيحل مشترى الجدك على المستأجر الأصلي فيما له من حقوق وما عليه من إلتزامات متولدة عن عقد الإيجار، ويكون للمؤجر التمسك قبله بالدفوع التي كان يحق له إبداؤها في مواجهة المستأجر الأصلي عند حصول التنازل، وينتقل عقد الإيجار إلى المشترى محملاً بما قد يشوبه من أسباب الفسخ أو البطلان.

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه متى ثبت حق المؤجر فى طلب الإخلاء طبقاً للمادة 23/ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 ــ المنطبق على واقعة الدعوى ــ بسبب التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، فلا يستطيع المستأجر تفادى الحكم بالإخلاء إذا بادر إلى إزالة سبب المخالفة من بعد أو عمد إلى تصحيح الوضع عن طريق بيع المتجر إذا توافرت حالاته .

القضاء بفسخ عقد الإيجار ليس له من أثر رجعى، إلا أنه لما كان الثابت أن عقد الإيجار كان وقت التصرف ببيع المقهى إلى الطاعنة قابلاً للفسخ وانتقل إليها محملاً بهذا العيب وكان هذا التصرف ليس من شأنه أن يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفة إرتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله، فإنه يترتب عليه إنقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه.