الطعن رقم 289 لسنة 69 قضائية

النص في المدة 558 من القانون المدني علي أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم وفي المادة 24 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 16 من القانون 52 لسنة 69 علي أن " تبرم عقود الإيجار كتابة .... ويلزم المؤجر أن يثبت في عقد الإيجار .... مقدار الأجرة .... ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات" وفي المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 علي أنه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء ولو إنتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية....ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك " مورداً في الفقرة الأخيرة عبارة الأجرة المستحقة معرفة وموجباً التكليف بالوفاء بها علي نحو يمكن المستأجر من تحديد مقدارها فكل ذلك يدل علي أن الأجرة ركن من أركان عقد الإيجار، فإن تخلفت إنتفي العقد، ولأنها من أركان العقد فإن الإيجار لا ينعقد إلا إذا تلاقت إرادة الطرفين علي مقدارها، أو ينظما في عقدها الأسس الواجب إتباعها في تحديد هذا المقدار أو يعهد بذلك إلي ثالث يفوضاه ما لم يعهد القانون بتحديد الأجرة إلي جهة تقوم بتحديدها علي أسس محددة، فلا تخضع لمطلق تقدير هذه الجهة، وكل منازعة لتعيين مقدار الأجرة ابتداء هي بالضرورة منازعة في وجود عقد الإيجار لا يجوز للمؤجر دفعها بصريح نص المادة 24 سالفة البيان إلا بالعقد المكتوب أو ما يقوم مقامه أو حكم بثبوت العلاقة الإيجارية بأركانها بما في ذلك مقدار الأجرة في الأحوال التي يجوز فيها صدور هذا الحكم ولا تقبل دعوي الإخلاء للتخلف عن الوفاء ما لم تكن العلاقة الإيجارية عند المنازعة قد ثبتت علي هذا النحو، قبل توجيه التكليف بالوفاء إلي المستأجر حتي يثبت تقصيره، وهو شرط حتمي لقبول هذه الدعوي ولا يغير من هذا النظر ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة حول إختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشأن الأجرة المستحقة، إذ المقصود بهذا الإختصاص تلك المنازعات التي تطرأ بعد ثبوت العلاقة الإيجارية ذاتها بأركانها والتي تدور حول تعديل مقدار الأجرة لأن قانوناً خفضها أو زادها أو ملحقات للأجرة او لنقص في الإنتفاع بالعين أو للوفاء بها أو لان الإتفاق جري علي أجرة لا يسمح القانون بتقاضيها وما شابه ذلك من منازعات لا تؤثر علي قيام عقد الإيجار ذاته، ولا يلزم ذلك ومقتضاه أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة ما لم تكن هذه الأجرة ثابته بعقد مكتوب أو حكم.