الطعن رقم 468 لسنة 43 قضائية

برئاسة محمد أسعد محمود وعضوية محمد محمد المهدى وسعد الشاذلى وحسن مهران حسن وعبد الرحمن عياد ومحمد الباجورى.

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد تنعى الشركة الطاعنة به على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك تقول أن الحكم أقام قضاءه على أنها بشرائها العمارة أصبحت خلفا خاصا للمالك السابق فتلتزم بما التزم به من تركيب مصعد العمارة التى يستأجر المطعون عليهم شققا فيها فى حين أن المادة 146 من القانون المدنى يشترط أن يكون الخلف الخاص عالما بالالتزامات الناشئة عن العقد الذى أبرمه السلف والمحررات المثبتة لعقود الايجار المبرمة بين المالك وبين المطعون عليهم خلت من النص على التزام هذا المالك تركيب مصعد ، كما أن الخطاب الصادر من الاخير الى المطعون عليه الاول ورد مستقلا فى عقد الايجار ، ولم يقدم المطعون عليهم دليلا على أن الطاعنة كانت تعلم به فى الوقت الذى انتقلت اليها ملكية العمارة ، ومن ثم فان من حقها أن تتنصل من الالتزام بتركيب المصعد ، وإذ خالف الحكم هذا النظر فأنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

مفاد المادتين 146 و604 من القانون المدني مرتبطتين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند إنتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي كافة إلتزاماته نحوه، وتثبت للخلف هذه الحقوق والإلتزامات دون حاجة لإشتراط علم الخلف بها وقت إنتقال الشئ إليه، إعتبارا بأن المشرع حور القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقاً تشريعاً على حالة إنصراف أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقاً للتنظيم القانوني الذى قرره. ويقصد بنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من إلتزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفاً في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الإلتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها، ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقاً للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني. يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون المدني كان يتضمن نصاً صريحاً بأنه إذا كان الإيجار نافذاً في حق من إنتقلت إليه الملكية أو لم يكن نافذاً ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق وإلتزامات. ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة إكتفاء بالقواعد العامة فإن هذه القواعد تشير إلى هذا الحكم الذى تضمنه النص المحذوف. لما كان ذلك وكانت الشركة الطاعنة لا تجادل في إنصراف أثر عقود إيجار المطعون عليهم بإعتبارها خلفاً خاصاً، ولا تعيب على الحكم المطعون فيه ما إنتهى إليه من إلتزامات المالك السابق بتركيب مصعد للعمارة ولا في أن هذا الإلتزام نشأ قبل إنتقال ملكية العين المؤجرة إليها، وكان الإلتزام بتركيب المصعد يتصل إتصالا وثيقاً بالعلاقة الإيجارية ويعتبر بحسب طبيعته مترتباً عليها، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون إذ أغفل التحدث عن ركن العلم في هذا الصدد.