الطعن رقم 82 لسنة 69 قضائية

برئاسة السيد المستشار/ محمد شهاوي عبد ربه نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار، محمد خيري أبو الليل، أحمد هاشم عبد الله نواب رئيس المحكمة وعلي محمد إسماعيل.

مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويشترط أن يبين في التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر.

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضي بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص.

مفاد النص فى المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الاحكام الخاصة بإيجار الاماكن غير السكنية والبند سادسا من المادة الاولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار اليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 ان الاجرة القانونية للاماكن التى انشئت وتم تأجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 تحدد بحسب القانون الذى يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الاجرة المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن ولا يعتد بالاجرة المكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة على العقارات المبينة اذا اختلف كلتاهما عن الاجرة القانونية واه لا يرجع لاجرة المثل الا اذا كانت الاجرة القانونية غير معلومة .

اذ كان الثابت بالاوراق - وبما لا خلاف عليه بين الطرفين - ان العقار الكائنة به عين النزاع انشئ فى عام 1951 وان اجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجنة تحديد الايجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية فى عدم مطابقتها لتلك المكتوبة فى عقد الايجار تحديد هذه الاجرة وفق التحديد الوارد فى القانون الذى يحكمها بحسب تاريخ انشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون 121 لسنة 1947 واذ كانت المادة الخامسة مكرر من القانون المذكور والمضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 قد تضمنت النص على ان ( تخفض بنسبة 15% الاجور الحالية للاماكن التى انشئت منذ اول يناير 1944 وذلم ابتداء من الاجرة المستحقة عن شهر اكتوبر 1952 وتضمن نص المادة الخامسة مكرر (2) من القانون المشار اليه المضافة بذات المرسوم النص على ان ( تكون الاجرة بالنسبة للاماكن المذكورة فى المادة السابقة اذا لم يكن قد سبق تأجيرها على اساس اجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15 % ) ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض ايجار الاماكن متضمنا النص فى مادته الاولى على ان تخفض بنسبة 20 % الاجور الحالية للاماكن المبينة ومنها تلك الخاضعة لاحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 سالف الاشارة اليه وذلك اعتبارا من اجرة شهر مارس 1965 فاذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار اليها فى المرسوم بقانون المشار اليه على اساس اجر المثل السارى عند انشاء المكان مخفضا بذات النسبة ومن ثم فانه فى تطبيق التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يلجأ الى اجرة المثل الا اذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره فاذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفة اجرة شهر سبتمبر سنة 1952 فانه يجوز اثبات اجرة هذا الشهر بكافة طرق الاثبات بما فيها البينة والقرائن لان المطلوب اثباته التعاقد فى ذاته بل قيمة الاجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع اساا يجرى عليه التخفيض وان الاجرة التى يحسب عليها التخفيض المقرر بنص المادة الاولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 سالف الاشارة اليه الاجرة الاصلية بعد اعمال التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 المشار اليه .

النص في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 - يدل وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة - على أن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار.

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار رغم منازعة الطاعن في مطابقتها للأجرة القانونية، وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه، ودون أن يعرض لهذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وقد حجيه ذلك عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال بعد ما طرأ عليها من زيادة او خفض ومن ثم عن مدى صحة التكليف بالوفاء بها فإنه يكون معيباً.