الطعن رقم 10 لسنة 38 قضائية

برئاسة محمد صادق الرشيدى نائب رئيس المحكمة وعضوية احمد سميح طلعت واديب قصبجى ومحمد فاضل المرجوشى وحافظ الوكيل.

بعد الاطلاع علي الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر ، والمرافعة وبعد المداولة . حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية . وحيث إن الوقائع - علي ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعاوي أرقام 3261 و 3262 و 3263 لسنة 1966 مدني كلي القاهرة بطلب قدمه كل منهم إلي رئيس محكمة القاهرة الابتدائية ، قال فيه إنه استأجر من مورث الطاعنة شقة في العقار رقم 20 ب شارع العزيز بالله بالزيتون بأجرة شهرية مقدارها 7ج و 965 وإن المورث - رغبة منه في التحايل علي أحكام القانون - أضاف بندا في العقد ينص علي أن الأجرة الأصلية 12ج ، وأنها خفضت إلي مبلغ 9ج و 600 م أي بنسبة 20 % طبقا للقانون 168 لسنة 1961 ، ثم إلي مبلغ 7 ج و 965 بعد استبعاد الضرائب التي تعفي منها مساكنهم وفق القانون 169 لسنة 1961 ، هذا في حين أن الوحدات السكنية المؤجرة أعدت للسكني في 1/9/1962 بالنسبة للمطعون ضده الأول ، 1/3/1962 بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث ولم تؤجر أو تستغل بغيرهم من قبل ، وأنها لذلك تخضع لأحكام القانون 46 لسنة 1962 طبقا للفقرة الأخيرة من المادة الأولي منه ، وفعلا قامت لجنة التقدير بتقدير الأجرة بمبلغ 7ج و 139م لكل شقة فتظلم المطعون ضدهم إلا أنه وقبل الفصل تظلمهم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 الذي قضي بتخفيض الأجرة المتعاقد عليها بنسبة 35% في الحالات التي لم يتم في شأنها تقدير نهائي للأجرة وعلي ذلك يتعين أن يجري هذا التخفيض علي الأجرة المتفق عليها حقيقة في العقد والتي كان المطعون ضدهم يؤدونها فعلا للمالك ومقدارها 7ج و 965م ، وانتهي المطعون ضدهم إلي طلب الحكم باعتبار الأجرة الشهرية المتفق عليها في العقد مبلغ 7ج و 965 م تخفض طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965 إلي 5ج و 175 م . دفعت الطاعنة الدعوي بأن مورثها طبق علي عقود الإيجار خطأ القانون رقم 168 لسنة 1961 وأنه لذلك أجري تخفيض الأجرة المتعاقد عليها ومقدارها 12ج بنسبة 20% وفق أحكام هذا القانون - إلا أنه بعد أن تبين أن الأعيان المؤجرة تخضع للقانون 46 لسنة 1962 ، فإنه يجب استبعاد هذا التخفيض الخاطئ وإجراء التخفيض لذي استحدثه القانون رقم 7 لسنة 1965 ومقداره 35% علي القيمة الإيجارية المحددة أصلا في العقد قبل تخفيضها وليس علي الأجرة بعد التخفيض كما ذهب المطعون ضدهم ، وبعد أن قررت المحكمة ضم الدعويين 2262 لسنة 1966 و 3263 لسنة 1966 إلي الدعوي 3261 لسنة 1966 مدني كلي القاهرة حكمت بجلسة 31/10/1966 برفض الدعاوي الثلاث . استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم وقيدا استئنافهم برقم 1455 سنة 83 ق لدي محكمة استئناف القاهرة التي قضت برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف وبجوازه وبإلغاء الحكم المستأنف وتخفيض القيمة الإيجارية الخاصة بالعين المؤجرة لكل من المطعون ضدهم إلي مبلغ 6 جنيه و 365 م . طعنت الطاعنة بطريق النقض في هذا الحكم ، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبالجلسة المحددة لنظره صممت النيابة علي هذا الرأي . وحيث إن الطعن بنى على أربعة أسباب يتحصل أولها فى أن الحكم المطعون فيه أخطأ فى تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف على أن النزاع الذى فصلت فيه المحكمة الابتدائية لا يعتبر نزاعا إيجاريا ، فى حين ان هذا النوع إيجارى والحكم الذى صدر فيه هو حكم نهائى لا يجوز استئنافه عملا بالمادة 15/4 من القانون 121 لسنة 1947 فى شأن إيجار الأماكن ، ذلك أنه يدخل فى الاختصاص الاستئنافى للمحكمة الابتدائية كافة المنازعات الناشئة عن تطبيق هذا التشريع ن ومن بينها المسائل الخاصة بتحديد الأجرة وزيادتها أو خفضها إلى الحد القانونى ، ولا يمنع من ذلك أن يكون تقدير الأجرة أو خفضها مما نص عليه فى قانون لاحق لأن القوانين التى تعاقب صدورها بعد القانون رقم 121 لسنة 1947 مثل القانون رقم 168 لسنة 1961 و 169 لسنة 1961 و 46 لسنة 1962 و 7 لسنة 1965 قد اقتصرت على تقدير الأجرة أو تخفيضها على أن يظل العقد خاضعا لأحكام التشريع الاستثنائى وإذ كان النزاع الذى فصلت فيه المحكمة الابتدائية خاصا بتحديد الأجرة التى يجرى عليها التخفيض الذى نص عليه القانون رقن 7 لسنة 1965 ، وكان هذا النزاع يدخل فى نطاق تطبيق التشريع الاستثنائى والحكم الذى يصدر فيه غير قابل للاستئناف ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بجواز هذا الاستئناف يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون . وحيث إن هذا النعي غير صحيح ، ذلك أنه يشترط لاعتبار الحكم غير قابل لأي طعن طبقا للفقرة الرابعة من المادة الخامسة عشرة من القانون رقم 121 لسنة 1947 أن يكون صادرا في منازعة إيجارية يستلزم الفصل فيها تطبيق حكم من أحكام هذا التشريع الاستثنائي ، فإذا لم يتوافر هذا الشرط فإن الحكم يخصع بالنسبة لقابليته للطعن للقواعد العامة الواردة في قانون المرافعات . لما كان ذلك ، وكان الثابت أن النزاع الذي فصلت فيه المحكمة الابتدائية بحكمها الصادر بجلسة 31/10/1966 دار بين المؤجر ( الطاعنة ) وبين المستأجرين ( المطعون ضدهم ) حول تحديد القيمة الإيجارية التي يقضي القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيضها بنسبة 35% فقد طلب المطعون ضدهم أن تكون هذه القيمة 7ج و 965 م وهي الأجرة التي كانوا يؤدونها فعلا ، بينما ذهبت الطاعنة إلي أن الأجرة التي يسري عليها التخفيض هي المحددة أصلا في العقد قبل التخفيض ومقدارها 12ج ، وقد أقرت المحكمة وجهة نظر الطاعنة وقضت برفض الدعوي تأسيسا علي أن التخفيض يسري علي الأجرة الأصلية المتفق عليها في العقد قبل التخفيض مطبقة في هذا الخصوص أحكام القانونين 46 لسنة 1963 ، 7 لسنة 1965 ، ولما كانت النازعات الناشئة عن تطبيق هذين القانونين لا تعتبر منازعات إيجارية لأن كلا منهما لم يدمج في قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، بل بقيت أحكامها خارجة عنه مستقلة بذاتها ومن ثم يكون الحكم الابتدائي الصادر في هذه المنازعات بالتطبيق لأحكام هذين القانونين خاضعا للقواعد العامة من حيث جواز الطعن فيه ، وإذ جري الحكم المطعون فيه علي هذا النظر ، وقضي برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف فإنه لا يكون قد خالف القانون وبالتالي فإن النعي علي الحكم بهذا السبب يكون علي غير اساس . وحيث أن حاصل السببن الثانى والثالث أن الحكم المطعون فيه أخطأ فى تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك تقول الطاعنة إن الحكم قضى بانطباق القانون 168 لسنة 1961 على واقعة الدعوى ، واحتسب أجرة الشقة وفقا لأحكامه استنادا إلى أن عقود الإيجار قد أبرمت فى ظل هذا القانون ، فى حين أن تحديد الأجرة منوط بما يثبتت أنه التاريخ الحقيقى لإتمام البناء لأن هذا التاريخ وحده هو الذى يحدد القانون الواجب تطبيقه لتحديد الأجرة ، وإذ كان القانون رقم 46 لسنة 1962 قد نص على سريانه على الأماكن التى تنشأ بعد العمل بالقانون 168 لسنة 1961 أى بعد 5 نوفمبر سنة 1961 كما يسرى أيضا على المبانى التى لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بهذا القانون وإذ كان لا خلاف فى أن المساكن المؤجرة للطعون ضدهم اعدت للسكنى فى 1/9/1962 بالنسبة للطعون ضده الأول 1/3/1962 بالنسبة للمطعون ضدهما اثانى والثالث ، وأنها لم تؤجر أو تشغل قبل تأجيرها إليهم فإن القانون رقم 46 لسنة 1962 هو وحده الواجب تطبيقه على هذه الأعيان المؤجرة ، ولا يعتد فى هذا الخصوص بما نص عليه فى العقود من إقرار الطرفين بسبق تخفيض الأجرة بنسبة 20% طبقا للقانون 168 لسنة 1961 لأن القوانين التى تحدد القيمة الإيجارية من النظام العام ، ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها ، بل يكون على المحكمة إنزال حكم القانون الصحيح على الواقع الذى يثبت لها ، ويترتب على ذلك أن تبقى الأجرة المتفق عليها فى العقد وهى 12 ج صحيحة وقائمة ، وهى التى يجرى عليها التخفيض الذى شرعه القانون رقم 7 لسنة 1965 ، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى إعمال القانون 168 لسنة 1961 على واقعة الدعوى فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون . وحيث إن هذا النعي في محله ، ذلك أن المادة الأولي من القانون 46 لسنة 1962 تنص علي أن تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكني أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 وفقا لما يأتي (أ) ... ... (ب) ... ... وتسري أحكام هذا القانون علي المباني التي بم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتي تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه ، وظاهر من هذا النص أن مجال سريانه ( أولا ) الأماكن التي تم إنشاؤها منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 ( وثانيا ) الأماكن التي تم إنشاؤها قبل 5 نوفمبر سنة 1961 ولكنها بقيت خالية ولم تؤجر أو لم تشغل لأول مرة حتي هذا التاريخ ، ولما كان الثابت في الدعوي الماثلة أنه لاخلاف بين الطرفين حول عدم تأجير الأعيان المتنازع عليها وعدم شغلها قبل أن يستأجرها المطعون ضدهم ويشغلونها فعلا إبتداء من 1/9/1962 بالنسبة للمطعون ضده الأول ، 1/3/1962 بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث ، وإنما انحصر الخلاف بينهما كما تقدم علي حقيقة الأجرة المتفق عليها والتي تتخذ أساسا للتخفيض الذي قضي به القانون رقم 7 لسنة 1965 ، وكان مقتضي ما تقدم أن الأعيان لم تؤجر ولم تشغل قبل 5 نوفمبر سنة 1961 فإن القانون رقم 46 لسنة 1962 يكون وحده الذي يحكم العلاقة بين الطرفين ويرسم حدودها ، ولا عبرة لإقرار المؤجر في عقود الإيجار بخضوع المساكن المؤجرة للقانون 168 لسنة 1961 ، ذلك لأنه متي توافرت في المبني شروط سريان القانون رقم 46 لسنة 1962 تعين إخضاع أجرته لأحكامه لأن أحكام هذا القانون أحكام آمرة لايجوز الاتفاق علي مخالفتها ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وقضي باخضاع الأماكن المؤجرة موضوع الدعوي للقانون 168 لسنة 1961 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ويتعين لذلك نقضه في هذا الخصوص دون حاجة لبحث السبب الأخير . وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه . وحيث أنه يترتب علي خضوع المساكن المؤجرة للقانون رقم 46 لسنة 1962 وعدم صدور تقدير نهائي للأجرة وجوب إعمال المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 التي تنص علي أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقا لأحكام هذا القانون تقديرا نهائيا غير قابل الطعن فيه ، علي أن تسري بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار ، وإذ كان مفهوم الأجرة المتعاقد عليها التي تتخذ أساسا للتخفيض بنسبة 35% هي الأجرة الأصلية التي تم الإتفاق عليها في العقد منذ بدء الإجارة وقبل أي تخفيض يكون قد أجري عليها سواء كان هذا التخفيض طبقا لقوانين تخفيض الأجرة أو طبقا للقانون رقم 169 لسنة 1961 الخاص بالإعفاءات الضريبية ، وكان الثابت أن الأجرة المتعاقد عليها لكل من المساكن المؤجرة للمطعون ضدهم والسابقة علي إجراء التخفيض الذي أعمله المالك وفق القانونين 168 لسنة 1961 و 169 لسنة 1961 هي 12 جنيها فإن هذه الأجرة تكون الأساس في التخفيض المشار إليه الذي نص عليه القانون رقم 7 لسنة 1965 علي أن تحل الأجرة المخفضة محل الأجرة المتعاقد عليها من وقت تنفيذ العقد ، وترتيبا علي ما تقدم وللأسباب التي استند عليها الحكم المستأنف يكون هذا الحكم في محله ويتعين رفض الاستئناف موضوعا وتأييد الحكم المستأنف .

يشترط لإعتبار الحكم غير قابل لأى طعن طبقاً للفقرة الرابعة من المادة الخامسة عشرة من القانون رقم 121 لسنة 1947 أن يكون صادراً فى منازعة إيجارية يستلزم الفصل فيها تطبيق حكم من أحكام هذا التشريع الإستثنائى، فإذا لم يتوافر هذا الشرط فإن الحكم يخضع بالنسبة لقابليته للطعن للقواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات.

المنازعات الناشئة عن تطبيق القانونين 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 لا تعتبر منازعات إيجارية لأن كلا منهما لم يدمج فى قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947، بل بقيت أحكامهما خارجة عنه مستقلة بذاتها، ومن ثم يكون الحكم الإبتدائى الصادر فى هذه المنازعات بالتطبيق لأحكام هذين القانونين خاضعاً للقواعد العامة من حيث جواز الطعن فيه.

مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 أن مجال سريانه هو [ أولا ] الأماكن التى تم إنشاؤها منذ 5 نوفمبر سنة 1961 تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961. [ وثانيا ] الأماكن التى تم إنشاؤها قبل 5 نوفمبر سنة 1961 و لكنها بقيت خالية ولم تؤجر أو لم تشغل لأول مرة حتى هذا التاريخ. وإذ كان الثابت فى الدعوى أنه لا خلاف بين الطرفين حول عدم تأجير الأعيان المتنازع عليها وعدم شغلها قبل أن يستأجرها المطعون ضدهم و يشغلونها فعلاً إبتداء من 1962/9/1 بالنسبة للمطعون ضده الأول و1962/3/1 بالنسبة للمطعون ضدهما الثانى والثالث، وإنما إنحصر الخلاف بينهما على حقيقة الأجرة المتفق عليها والتى تتخذ أساساً للتخفيض الذى قضى به القانون رقم 7 لسنة 1965، وكان مقتضى ما تقدم أن الأعيان لم تؤجر ولم تشغل قبل 5 نوفمبر سنة 1961، فإن القانون رقم 46 لسنة 1962 يكون وحده الذى يحكم العلاقة بين الطرفين ويرسم حدودها.

لا عبرة لإقرار المؤجر فى عقود الإيجار بخضوع المساكن المؤجرة للقانون 168 لسنة 1961، ذلك لأنه متى توافرت فى المبنى شروط سريان القانون رقم 46 لسنة 1962 تعين إخضاع أجرته لأحكامه، لأن أحكام هذا القانون أحكام آمرة لا يجوز الإتفاق على مخالفتها.

يترتب على خضوع المساكن المؤجرة للقانون رقم 46 لسنة 1962 وعدم صدور تقدير نهائى للأجرة وجوب إعمال المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 التى تنص على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 والتى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه على أن تسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذه عقد الإيجار.

الأجرة المتعاقد عليها التى تتخذ أساساً للتخفيض بنسبة 35% هى الأجرة الأصلية التى تم الأتفاق عليها فى العقد منذ بدء الإجارة وقبل أى تخفيض يكون قد أجرى عليها، سواء كان هذا التخفيض طبقاً لقوانين تخفيض الأجرة أو طبقاً للقانون رقم 169 لسنة 1961 الخاص بالإعفاءات الضريبية.