الطعن رقم 8261 لسنة 65 قضائية

برئاسة محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد بدر الدين المتناوى وشكرى جمعه حسين وفتيحه قرة نواب رئيس المحكمة وأحمد عبد الكريم.

وحيث ان مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطا فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب . ذلك انه يشترط فى دعوى الاخلاء لعدم سداد الاجرة بيان حقيقة القيمة الايجارية للعين المؤجرة والقدر الذى لم يوفه المستاجر منها للتحقيق من تخلفه عن ادائها والا يكون هناك ثمة منازعة جدية فى تلك الاجرة وملحقاتها واذ نازع امام محكمة الموضوع وامام الخبير بان قيمة تكاليف ادخال المياه وتوصيلاتها لعقار النزاع هو التزام يقع على عاتق المطعون ضده كطرف مؤجر تبعا لالتزامه بتسليم العين المؤجرة صالحة للسكنى وان ميزة ادخال المياه لشقة النزاع لا يجوز حرمانه منها وان شرط الزامه فى بنود العقد بقيمتها مقسطة بالاضافة الى الاجرة المستحقة كل شهر بصفة دائمة وطوال مدة الامتداد القانونى للعقد مما يعد تحايلا على زيادة الاجرة القانونية بالمخالفة لاحكام آمرة فى قانون ايجار الاماكن واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر والتفت عن دفاعه فى هذا الخصوص ومنازعته فى تلك الاضافة واعمل اثر الاتفاق الوارد فى البند الثالث من العقد بمقولة انه ملزم لطرفيه ولا يتضمن تحايلا على احكام القانون واضاف قيمة ادخال المياه بصفة دائمة للقيمة الايجارية المستحقة على العين فتاخذ حكمها ورتب على ذلك قضاءه بالاخلاء مما يعيبه ويستوجب نقضه .

مفاد النص فى المواد 15، 35، 38 من القانون 49 لسنة 1977 الذى اقيم البناء فى ظل العمل بأحكامه ان المالك للمبنى بعد تاريخ العمل بهذا القانون ملزم بتركيب التوصيلات اللازمة لتوفير المياه لجميع وحدات المبنى وان تكاليف تلك التوصيلات تدخل ضمن عناصر تقدير الاجرة - عدا تكاليف التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص لكل وحدة فيلتزم المستأجر بنفقاتها - بما مؤداه وعلى ما قررته محكمة النقض انه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الايجارية وفق احكام هذا القانون ان يتقاضى من المستأجر مقابلا لهذه الخدمات اذ يفترض انه يقترض انه تقاضى مقابلها ضمن الاجرة المحددة قانونا.

المقرر فى - قضاء محكمة النقض - ان الميزة التى يوليها المؤجر للمستأجر ويجرى تقويمها واضافه ما يقابلها الى الاجرة القانونية هى ما من شأنها ان تزيد من التزاماته او تنقص من حقوقه قبل المستأجر وبما يعود بالنفع على هذا الاخير وقد يكون مصدرها اتفاق المتعاقدين وفى هذه الحالة وسواء تراضيا على ذلك عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق فانه يتعين اعمال ارادتيها بشأن تقويمة هذه الميزة ما لم ينطو على تحايل على احكام الاجرة القانونية وقد يكون مصدرها نص فى تشريعات ايجار الاماكن الاستئنافية وفى هذه الحالة يجب الالتزام بها تقرره تلك التشريعات بشأن استحقاق مقابل اضافى لها من عدمه باعتبار ان المشرع انما تدخل بإصدار هذه التشريعات تحقيقا لاعادة التوازن بين المؤجريين والمستأجرين وذلك بفرض قيود على احد المتعاقدين تحقق ميزة للمتعاقد الاخر وارتأى فيها بذاتها تحقيقا لهذا التوازن فلم يول من فرضت عليه هذه القيود حقا فى تقاضى مقابل اضافى ممن عادت عليه بميزة وارتأى فى حالات اخرى ان يمنحه حق تقاضى مثل هذا المقابل الاضافى فان تقاضى المؤجر مقابلا اضافيا لميزة فرض عليه المشرع تحقيقها للمستأجر دون ان يخوله حق تقاضى مقابل اضافى عنها كان ذلك تحايلا على احكام الاجرة المتعلقة بالنظام العام.

لما كان من المقرر - فى قضاء محكمة النقض - انه يشترط للحكم بالاخلاء بسبب التأخير فى سداد الاجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بتلك الاجرة طبقا لما تنص عليه قوانيين ايجار الاماكن وانه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على حقيقة ومقدار الاجرة القانونية المستحقه فانه يتعين على المحكمة قبل ان تفصل فى طلب الاخلاء ان تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه لاعتباره مسألة اوليه لازمة للفصل تمهيدا لتحديد حقيقة مقدار الاجرة القانونية وصحة التكليف بالوفاء بها حتى يستقيم قضاءها بالاخلاء جزاء على هذا التأخير، فان كانت الاجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر - منازعة جدية - سواء فى مقدارها او فى استحقاقها قانونا من عدمة فانها لا تقضى به ويقع التكليف بالوفاء بها باطلا وهو من الامور المتعلقه بالنظام العام لما كان ذلك وكان الواقع فى الدعوى ان المطعون ضده كطرف مؤجر قد اقامها بطلب اخلاء الطاعن من شقه النزاع لتخلفة عن سداد الاجرة الاضافية الواردة فى البند الثالث من العقد وقدرها 5 جنيه مقابلا لما التزم به المالك من تكاليف ادخال توصيلات المياة للعاقار وكان الطاعن قد نازع امام محكمة الموضوع فى استحقاق تلك الاجرة الاضافية ملتزما بالاجرة القانونية وقدرها 11 جنيه باعتبار أن المؤجر ملزم بإدخال هذه التوصيلات قانونا وانه لا يحق له تقاضى مقابل اضافى عنها بالمخالفة للاحكام الامرة الواردة فى القانون 49 لسنة 1977 الواجبة التطبيق وكانت المحكمة المطعون فى حكمها قد خالفت القواعد الواردة فى المساق المتقدم واعملت ما اتفق عليه الطرفان بحسبان ان ما قام به المطعون ضده كطرف مؤجر بادخال المياة لعين النزاع على نفقته الخاصة على ان يتحمل الطاعن " المستأجر " مبلغ 5 جنية شهريا تضاف الى الاجرة الشهرية مقابل هذه الميزة التى لم تكن موجودة من قبل وتأخذ حكم التحسينات التى تضاف للاجرة بعد تقويمها بحيث تصبح جزاءا من الاجرة القانونية الشهرية لعين النزاع ويضحى اتفاق الطرفين فى هذا الشأن ملزما لكليهما، وافترضت انتفاء قيام التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن الامرة سالفه الذكر فانها تكون قد خالفت القانون واخطأت فى تطبيقه واذ حجبها هذا عن بحث دفاع الطاعن الجوهرى فى هذا الخصوص مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه.