الطعن رقم 8466 لسنة 65 قضائية

برئاسة محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد بدر الدين المتناوى وفتيحه قره ومحمد الجابرى نواب رئيس المحكمة وأحمد عبد الكريم.

وحيث ان مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطا فى تطبيقه لبطلان التكليف بالوفاء وفى بيان ذلك يقول ان مورث المطعون ضدهم ضمن التكليف بالوفاء المعلن له بتاريخ 9/1/1991 الاجرة القانونية لشقتى النزاع المحددة طبقا للحكم الصادر فى الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد والمؤيد استئنافيا واضاف اليها مبلغ 750. مليم للشقة الاولى ومبلغ خمسة جنيهات للشقة الثانية كمقابل انارة وصيانة ونظافة المدخل والسلم اعمالا للاتفاق المبرم بينهما بتاريخ 13/7/1986 وذلك دون وجه حق لان القيمة الايجارية المحددة وفق قوانين ايجار الاماكن تفترض تقاضى مقابل ذلك ضمن الاجرة المحددة بواسطة لجان التقرير وبالتالى لا يجوز تقاضى مقابل مستقل عنها . كما ان مورث المطعون ضدهم احتسب اجرة العيادة بمبلغ 16.010 شهريا طوال الفترة المطالب بها بالتكليف بالوفاء بعد ان زادت الاجرة الشهرية لها وهى مبلغ 5.005 والمحددة بموجب الحكم النهائى الصادر بينهما بنسبة (100%) عملا بالمادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فاصبحت 10.010 شهريا فى حين ان خبير الدعوى – عند احتسابه قيمة الاجرة المستحقة عليه – طبق حكم المادتين 7 ، 8 ق 136 لسنة 1981 واحتسب نسبة الزيادة لاجرة العيادة (100%) اعتبارا من 1/1/1982 وبنسبة 20% سنويا وتدرج فى الزيادة بهذه النسبة خلال خمس سنوات تنتهى فى 31/12/1985 فيكون التكليف بالغاء المعلن له قد وقع باطلا لتضمنه اجرة تجاوز الاجرة المحددة قانونا كما لم يستنزل مورث المطعون ضدهم من ذات التكليف بالوفاء فروق الاجرة المستحقة له عن شقتى النزاع اعمالا للحكم الصادر فى الدعوى المشار اليها بتخفيض الاجرة الاتفاقية اعتبارا من تاريخ التعاقد فى 1/5/1974 وحتى 30/6/1983 تاريخ صدور قرار لجنة تحديد الاجرة وجملتها مبلغ 109.230 والتى اشار اليها الخبير فى محاضر اعماله وذلك بخصم هذا المبلغ على اقساط شهرية مساوية للمدة التى استحق عنها هذا المبلغ اعمالا لنص المادة (22) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ثم يكون التكليف بالوفاء قد تضمن اكثر مما هو مستحق عليه فعلا وقد اعتد به الحكم المطعون فيه رغم بطلانه مما يعيبه ويستوجب نقضه .

المقرر - فى قضاء محكمة النقض - ان مؤدى الفقرة " ب " من المادة "18" من القانون رقم 136 لسنة 1981 المنطبقة على واقعة النزاع ان المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالاجرة فاذا خلت منه الدعوى او واقع التكليف باطلا بأن خلا من بيان الاجرة المستحقة والتى يستطيع المستأجر ان يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد اطلاعه على التكليف او كان التكليف يتضمن المطالبة باجرة تجاوز الاجرة المستحقة فعلا فى ذمة المستأجر فان دعوى الاخلاء تكون غير مقبولة.

المقرر- فى قضاء محكمة النقض ان بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز اثارته لاول مرة امام محكمة النقض متى كان مبينا على سبب قانونى بحت او يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة اتلموضوع او كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء من الالمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى.

المقرر ان النص فى المادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 المطالبة للمادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 والمحددة وفقا لاحكام الاجرة القانونية لشقتى النزاع وفى الفقرة الاولى من المادة الاولى من القرار التفسيرى التشريعى رقم "1" لسنة 1964 بشأن تفسير المادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 يدل على ان المشرع قد اورد قواعد لتقدير القيمة الايجارية شاملة مصروفات الادارة التى ضرب التفسير امثلة لها واورد بنصوصه الامرة ان تحل ارادته محل ارادته محل ارادة المتعاقدين الامر الذى يستتبع ان تكون الاجرة المحددة بمعرفة لجنة التقدير ليست قاصرة على نسبة من قيمة الارض والمبانى وانما تشمل كذلك مصروفات الاصلاح والصيانة والادارة، ومقابل استهلاك كهرباء المدخل والسلم ولو كان قد نص فى عقد الايجار على الزام المستأجر بأدائها للمالك ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المادة "47" من القانون 52 لسنة 1969 من الغاء لجميع تشريعات ايجار الاماكن السابقة عليه ومنها القانون رقم 46 لسنة 1962 وما يستتبعه ذلك من الغاء القرارات التفسيرية الصادرة بشأنه فقد استثنت المادة " 43 " الاحكام المتعلقه بتحديد الاجرة وهى ان كانت قد نصت على استمرار العمل بتلك الاحكام كل فى نطاق سريانه الا انه وقد جاءت المادة العاشرة من القانون 52 لسنة 1969 مطابقة للمادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 - الا من بعض التعديلات غير المؤثرة - فان التفسير التشريعى رقم "1" لسنة 1964 الوارد على تلك المادة الاخيرة يكون معمولا بحكمه الى جانب نص المادة العاشرة المشار اليها، هذا الى ان المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتى نصت على زيادة اجرة لغير اغراض السكنى والتى طبق الخبير حكمها على اجرة العيادة محل النزاع والتى اعتد بها الحكم المطعون عليه الزمت المالك بأن يخصص نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.

النص فى الفقرة الثانية من المادة "15" من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للفقرة الثانية من المادة "22" من القانون 49 لسنة 1977 " وعلى المؤجر أن يرد للمستأجر فرق الاجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة " مؤداه التزام المؤجر برد فرق الاجرة للمستأجر عند تحديدها بالنقصان عن الاجرة التعاقدية مقسطا على اقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحق عنها.

مؤدى حكم المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وجوب زيادة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 فى اول يناير من كل سنة اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون زيادة دورية ثابته وليس دفعة واحدة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الانشاء والمحددة تفصيلا بالمادة الاولى ووقوف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق اول زيادة.

اذ كان البين من الاوراق ان مورث المطعون ضدهم قد ضمن التكليف بالوفاء المعلن للطاعن فى 1991/1/9 الاجرة القانونية لشقتى النزاع المحددة بالحكم الصادر فى الطعن على قرار لجنة تحديد الاجرة المشار اليه انفا مضافا اليها مقابل انارة ونظافة السلم بواقع "0.750 " للشقة الاولى ومبلغ خمسه جنيهات للشقة الثانية اعمالا للاتفاق المبرم بينهما المؤرخ 1986/7/13 بالمخالفة لصحيح القانون لاشتمال الاجرة القانونية على مقابلها كما لم يستنزل مورث المطعون ضدهم من التكليف بالوفاء فرق الاجرة المستحق للطاعن بين الاجرة الاتفاقية الواردة بالعقد والاجرة الواردة بقرار اللجنة وبين الاجرة القانونية التى قضى بها الحكم الصادر فى الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد واستئنافها سالفة البيان وذلك بخصم تلك الفروق على اقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحق عنها هذا المبلغ عملا بالمادة "15" من القانون 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة "22" قانون 49 لسنة 1977 فضلا عن ان الثابت ان محكمة الاستئناف ندبت خبيرا فى الدعوى لتحديد قيمة الاجرة المستحقة على الطاعن وبحث سدادها وقد اعمل الخبير فى تقريره حكم المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وبالبناء على ذلك قام الخبير بزيادة اجرة العيادة استئجار الطاعن بنسبة 20 % سنويا لمدة خمس سنوات اعتبارا من 1982/1/1 وحتى 1985/12/31 باعتبار ان العين اجرت منذ البداية وبعد ادخال التعديلات الجوهرية عليها لغير اغراض السكنى وقد اعتد الحكم المطعون فيه بهذاه النتيجة التى انتهى اليها الخبير فى هذا الشأن عند حساب متجمد الاجرة المستحقة على الطاعن ولم يعمل اثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء والذى احتسب فيه المؤجر تلك الزيادة بنسبة 100% دفعة واحدة دون اعماله تدرج مقدار هذه الزيادة وفقا للقانون طوال الفترة المطالب بها بالتكليف بالوفاء ومن ثم ولكافه ما سلف بيانه، فان التكليف بالوفاء سالف الذكر يكون قد وقع باطلا حابط الاثر لتضمنه مبالغ تزيد عما هم مستحق فعلا فى ذمة الطاعن واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وايد الحكم الابتدائى بالاخلاء والتسليم استنادا الى هذا التكليف، فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقة.