الطعن رقم 4329 لسنة 64 قضائية

برئاسة محمود شوقى نائب رئيس المحكمة وعضوية أحمد الزواوى ومحمد جمال حامد وأنور العاصى وسعيد شعله نواب رئيس المحكمة.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعنون بالسبيبن الأول والثانى على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ذلك أنهم تمسكوا في دفاعهم بأن النية المشتركة لطرفى عقد البيع المسجل المبرم بين المطعون ضدهما الأولين ومورث المطعون ضدهم الأربعة الأخيرين قد انصرفت إلى بيع أطيان أخرى غير الأطيان موضوع النزاع والتى سبق للطاعنين شراءها من نفس البائع، ودللوا على ذلك بإقرارى البائع المؤرخين 22/9/1974، 8/3/1975 بأن الأطيان موضوع عقد البيع المسجل هى الأطيان المؤجرة إلى آخر، وما أثبته الخبير بتقريره من أن المطعون ضدهما بناء على الإقرار الأول تقدما بطلب إلى لجنة فض المنازعات الزراعية لتحرير عقد إيجار بينهما وبين الآخر وباعتبارهما المالكين للأطيان المؤجرة له، فأطرح الحكم دلالة هذين الإقرارين وما أثبته الخبير في تقريره وأكتفى بالرد على هذا الدفاع بأن العبرة بما ثبت بالعقد المسجل وهو ما لا يواجه دفاعهم مما يعيبه ويستوجب نقضه. وحيث أن حاصل ما ينعاه الطاعنون بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أنه قضى بإلزامهم بتسليم أطيان النزاع للمطعون ضدهما الأولين على سند من أن شراء الطاعنين لتلك الأطيان بالعقد المؤرخ 15/10/1961 ينقضى به عقد إيجارهم لها بإتحاد الذمة، في حين أن عقد البيع الصادر لهم من المؤجر عقد عرفى لم تنتقل به الملكية إليهم وإنما انتقلت الملكية للمطعون ضدهما الأولين بعقدهم المسجل فلا ينقضى عقد الإيجار الصادر لهم مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

إن الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثالثة عشر فى محله بالنسبة ضدهم من الثالثة إلى الثامنة ذلك أن الثابت من الأوراق ان المدعين ( المطعون ضدهما الأول والثانية بصفتها ) تنازلا أمام محكمة أول درجة عن اختصامهم وحكمت المحكمة بإثبات هذا التنازل ومن ثم فإنهم يكونوا خارج الخصومة فى الدعوى ولا يقبل اختصامهم فى الطعن.

المقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة ـ أن العقد النهائى هو الذى تستقر به العلاقة بين الطرفين ويكون قانون المتعاقدين ويصبح هذا العقد هو المرجع فى بيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد حقوق والتزامات طرفيه.

العبرة فى تعيين محل البيع هو بما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ووفقا للتحديد الذى تضمنه عقد البيع وأن استخلاص نية المتعاقدين وما انعقد اتفاقهما عليه فى خصوص تعيين المبيع مما تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغا لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه ردا على دفاع الطاعنين المبين بوجه النعى قد أورد فى مدوناته أن الثابت أن المستأنف عليهما الأول والثانى ( المطعون ضدهما الأولين ) اشتريا العقار موضوع النزاع بموجب العقد المسجل برقم 7161 فى 1971/12/9 ومن ثم تكون الملكية قد انتقلت إليهما ولا يغير من ذلك إقرار البائع لهما أن أرضهما مؤجرة إلى آخر ويقصد بذلك قطعة أخرى غير ذلك موضوع الدعوى إذ أن العبرة بما ثبت بالعقد المسجل والذى نقلت الملكية بمقتضاه وكان هذا الذى أورده الحكم صحيحا وفيه الرد على دفاع الطاعنين فإن ما ينعاه الطاعنون فى هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلا فى سلطة محكمة الموضوع.

اتحاد الذمة ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ يقتضى وجود التزام واحد يخالف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه فيترتب على اجتماع صفتى الدائن والمدين فى نفس الشخص انقضاء الدين فإن اجتماع صفتى المستأجر والمشترى للعين المؤجرة فى شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار فينقضى بها إلا إذا ترتب على الشراء حلول المشترى محل المؤجر فى هذا العقد بالذات لأنه بذلك يجتمع فى المشترى بالنسبة لهذا العقد صفتا المستأجر والمؤجر.

لما كان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدنى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع إلتزاماته نحوه, غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار, وإن كان تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة - فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية بالتسجيل, أما قبل ذلك فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع - مؤجر العقار - وحق المشترى فى تسلم العقار وفى ثماره ونمائه المقرر له قانونا من مجرد البيع ذاته إنما هو حق شخصي مترتب عليه فى ذمة البائع إليه, كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستأجر لهذا العقار.

شراء المستأجر للعين المؤجرة بعقد عرفى لا ينقل إليه ملكيتها ولا يخل به محل المؤجر فلا تقوم به حالة اتحاد الذمة فى مواجهة من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر شراء الطاعنين أطيان النزاع بالعقد العرفى المؤرخ 1969/10/15 تتوافر به اتحاد الذمة فى مواجهة المطعون ضدهما الأولين فينقضى عقد الإيجار الذى يتمسكون به فى مواجهتهما فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وإذ حجبه هذا التقرير الخاطئ عن بحث قيام العلاقة الإيجارية التى يتمسك بها الطاعنون وأثرها فى طلب المطعون ضدهما الأولين إلزامهم بتسلمهما أطيان النزاع فإنه يكون مشوبا أيضا بالقصور فى التسبيب.