الطعن رقم 4335 لسنة 62 قضائية

برئاسة عبد الحميد أحمد سليمان نائب رئيس المحكمة وعضوية يحيى إبراهيم عارف والهام نجيب نوار نائبى رئيس المحكمة سيد محمود يوسف وأحمد محمود كامل.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أن الحكم المطعون فيه إذ انتهى في قضائه إلى أن وفاء مورثة المطعون ضدهم الثمانية الأول المرحومه.... لنسبة 50% من الثمن الراسى به المزاد بإيداعه بخزينة محكمة عابدين التابع لها محل إقامة المطعون ضده الخبير المصفى مبرئ لذمة المالك مع أن نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يتطلب أن يقوم المالك نفسه في حالة إبداء رغبته في الشراء إعلان ذك بإيداع 50% من ثمن المبيع خزينة المحكمة المختصة وهى المحكمة التى يقع بدائرتها العقار - محكمة طنطا الجزئية - ولما كان المالك لم يقم بذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.

المقرر في قضاء محكمة النقض أن النص فى المادة20من القانون رقم136لسنة1981في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن ـ على أن يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التى يجوز فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الإنتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على50%من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين وعلى المستأجر قبل إبرام الإتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبةال50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان وبإنقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع إلزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50%المشار إليها والنص في المادة25من ذات القانون على أن يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر__يدل على أن المشرع إستحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الإنتفاع بالعين المؤجرة وهو ما أورده صراحة في عنوان البند الخامس الذى احتوى على المادة20سالفة البيان عندما ذكر أنه"في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع المتجر المقام في العين المؤجرة له أو التنازل عنها في الحالات التى يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة ال50%من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضا الحق في أن يودع نصف الثمن الذى إتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة المختصة مخصوما منه قيمة ما بها من مقولات إيداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه وعلى أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى إتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذى حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذى رسمه القانون بإعلان على يد محضر، وذلك فإنه يحق للمالك إذا علم بمقدار الثمن الذى تم به البيع أيا كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمى بإبداء رغبته في الشراء وإيداع الثمن خزينة المحكمة المختصة غير معتبر بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانونا لم يكن قد بدأ في السريان كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وصفه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلانا مطلقا متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير ـ إذ يلزم المستأجر وفقا لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع، مما مفادة أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذى قد يتم بين طرفيه والذى صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا وهذا الحق المقرر للمالك لم يقصره المشرع على البيوع الإختيارية، وإنما يشمل البيوع الجبرية، أى سواء تم البيع بإرادة المستأجر وإختياره أو رغما عنه ذلك أنه إذا كان لدائن هذا المستأجر التنفيذ على أمواله وممتلكاته جبرا عنه وبالمزاد العلنى إستيفاء لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من محصلة هذا البيع ـ أكثر مما لدينهم من حقوق ولا ينال من ذلك أن المشرع قد رسم إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المخول له بالمادة20من القانون رقم136لسنة1981على النحو سالف البيان، إذ أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر له في إستيفاء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل إنما هى تتعلق بكيفية أداء هذا الحق وهو أمر يمكن تحقيقه حتى فى حالة البيع بالمزاد العلنى وذلك بأن يتم بإخطار بمكان وزمان هذا البيع حتى يمكنه الإشتراك فى المزاد وإسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك وإلا إقتصر حقه على الحصول على النسبة المقررة له قانونا، هذا إلى أن القول بأن قصر حكم المادة20المشار إليها على حالات البيع الإختيارى التى تتم بإرادة المستأجر دون البيع الجبرى من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون بما يستهدف أغماط حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذى يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن المالك لم يبد رغبته في شراء عين النزاع بإيداع50%من ثمن البيع خزينة المحكمة المختصة وفى المحكمة الجزئية التى يوجد في دائرتها العقار ـ محكمة طنطا الجزئية ـ رغم تدخله في الدعوى وإبداء طلبات فيها وأن زوجته المرحومة مورثة المطعون ضدهم الثمانية الأول أودعت بتاريخ1984/4/1750%من الثمن الذى رسى عليه المزاد خزينةمحكمة عابدين الجزئية مشترطة تسليمها العين المؤجرة وقامت بإخطار المصفى بذلك لتسليمها هذه العين ولما كانت هى غير مالكة لعين النزاع بل مستأجرة لها وأودعت الثمن محكمة غير مختصة ومن ثم فلا ينطبق عليها نص المادة20من القانون رقم136لسنة1981وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وألزم المشترى الراسى عليه المزاد بتسليمها عين النزاع خالية فإنه يكون قد خالف القانون.