الطعن رقم 4651 لسنة 62 قضائية

برئاسة محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية فاروق يوسف سليمان وخلف فتح الباب وحسام الدين الحناوى ومحمد محمود عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.

وحيث إن النيابة أثارت بمذكرتها سيبباً نعت فيه على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك تقول إنه قضى بإخلاء الطاعن من الشقة محل النزاع لتأخره في الوفاء بأجرتها في المدة من أبريل حتى نوفمبر سنة 1986 باعتبار أن قيمتها الواردة بالتكليف بالوفاء مقدارها 28.530 جنيه شهرياً شاملة رسم النظافة ومقابل استهلاك المياه ومقدارها جنيهان تطبيقا لما نص عليه البند السابع عشر من عقد الإيجار من تقسيم ثمن المياه على شقق العقار بالتساوى، في حين أن المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد حددت القواعد التى يتعين اتباعها لتقدير قيمة استهلاك المياه التى تقع على عاتق المستأجر وأوجبت مراعاة ماتسجله العدادت الفرعية لوحدات المبنى، فإذا لم توجد عدادات فرعية توزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيسى على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه، ونصت على بطلان كل اتفاق يخالف هذه القواعد، وإذ كان مقابل استهلاك المياه الذى تطالب به المطعون ضدها ضمن الأجرة لم تتبع في تحديدها القواعد التى نصت عليها تلك المادة فإنه لا يمثل قيمة الاستهلاك الفعلى للشقة محل النزاع فإنه يترتب على ذلك بطلان التكليف بالوفاء الذى اشتمل على هذا المقابل باعتباره من المبالغ غير المستحقة على الطاعن وهذا البطلان امتد إلى الحكم المطعون فيه يتعلق بالنظام العام مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.

المقرر فى قضاء محكمة النقض - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة - إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء اخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن.

إذ كان من المقرر أن قواعد تحديد الأجرة و الامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء متعلقة بالنظام العام وتسرى بأثر فورى .

مفاد نص المادة 18من القانون 136لسنة 1981- أن معنى الأجرة المستحقة وفق هذه المادة لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة طبقا لقوانين إيجار الأماكن وإنما يقصد بها أيضا ما جعله القانون فى حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملا بالقاعدة العامة المقرة بالمادة 27من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة الى المؤجر فى موعد معين.

مفاد نص 33، 2/37 من القانون رقم 49لسنة 1977أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها فى العقد،وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التى يشغلها من استهلاك فعلى وفق الأسس المبينة بالنص،وأن التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير فى الوفاء بها من اثار ووجوب بيانها فى التكليف.

إذ كان المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء - أساسيا بقبول دعوة الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الاجرة فإذا خلت منعه أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، وكان يشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المطالب بها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر شريطة إلا تكون متنازعا فيها جديا وكان بطلانه التكليف يتعلق بالنظام العام وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طلما كان مبنيا على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع لما كان ما سلف وكانت النيابة قد اثارة فى مذكراتها أن التكليف بالوفاء الذى استندت أليها لحكم المطعون فيه فى قضائه بالإخلاء فى كل من الدعاوى الثلاث للمطعون ضدها قد وقع باطلا لاشتماله على مبلغ جنيهين مقابل استهلاك المياه ضمن الأجرة الشهرية للشقة محل النزاع دون أن يشمل قيمة الاستهلاك الفعلى لعدم أتباع القواعد التى نص عليها القانون لتقدير هذا المقابل وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد ركنت فى التزام الطاعن بمقابل استهلاك المياه فى البند السابع عشر من عقد الإيجار الذى نص على تقسيم ثمن المياه والنور واجرة البواب على شقق العقار بالتساوى ووجهت اليه ثلاث تكاليف بالوفاء فى التاسع عشر من يونيه والتاسع عشر متن اغسطس والسادس من نوفمبرسنة 1986 لمطالبته بالاجرة المتأخرة عن كل فترة وأشارت كل منها الى أن هذه الأجرة بواقع__ شهريا شامله مبلغ__ مقابل أستهلاك المياه -وكان تحديدها لهذا المبلغ سواء استندت فيه إلى الشرط الوارد فى عقد الإيجار أو قدرته بمحض إرادتها المنفردة قد وقع باطلا لمخالته نص المادة 33من القانون رقم 49لسنة 1977والقواعد التى قررتها بشأن تحديد قيمة استهلاك المياه التى تقع على عاتق المستأجر وفقا لما تسجله العدادات الفرعية لوحدات المبنى إن وجدت أو العداد الرئيسى من استهلاك فعلى على ما سلف بيانه،ممايترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء الذى اشتمل على المبلغ المشار ليه ضمن الأجرة المطلوبة فى دعاوى الإخلاء الثلاث ويجعله حابط الأثر قانونا والقضاء بعدم قبول الدعاوى.