الطعن رقم 3432 لسنة 58 قضائية

برئاسة محمد فتحى الجمهودى نائب رئيس المحكمة وعضوية إبراهيم الطويله نائب رئيس المحكمة وأحمد على خيرى ومحمد عبد المنعم إبراهيم وسعيد فوده.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه ببطلان عقد البيع المشهر على قالة أن المشرع حظر بيع الوحدات السكنية لأكثر من مشتر ولما رتبه على ذلك من إعمال الجزاء المنصوص عليه في المادة 23 من القانون الاستثنائى رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حين أن التصرف الصادر لمورثها بموجب العقد المشار إليه إنما يخضع لأحكام البيع العامة الواردة في القانون المدنى وقانون تنظيم الشهر العقارى التى تعتد بأسبقية التسجيل كاساس للمفاضلة بين العقود وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

مفاد نصوص المواد1/6،14من أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم4لسنة1976،68،1/82من القانون49لسنة1977،13،1/23،25من القانون136لسنة1981في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر يدل على أن المشرع رغبة منه في تحقيق سكن مناسب للمواطن ومنعا لاستغلال أزمة الإسكان لفرض شروط قاسية على طالبى استئجارها ينوء بها كاهلهم،وإزاء لجوء البعض إلى تمليك الوحدات السكنية بدلا من تأجيرها تجنبا لقواعد تحديد وتقدير الأجرة قد قصر إمكانية بيع هذه الوحدات على نسبة معينة من المبنى، وخاطب بهذا الحظر الملاك الذين يريدون أن يبيعوا وحدات مبانيهم ـ أو من آلت إليهم ملكيتها ـ متفرقة أو مفرزة إلى أشخاص مختلفين فأبطل البيع فيما جاوز نطاق تلك النسبة كما أبطل بيع الوحدة في ذلك النطاق ولأكثر من مشتر، وذلك استثناء من القواعد العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في القانون المدنى وكذا أحكام قانون التسجيل التى تجعل من الاسبقية في الشهر أساسا للمفاضلة بين المشترين المتعددين من بائع واحد لعين واحدة ومن ثم فلا يسرى هذا الحظر على المالك الذى يبيع كامل العقار لالتزام المشترى بذات الحظر على بيع وحداته فيما يزيد عن النسبة المقررة قانونا.

نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم114لسنة1946على وجوب شهر جميع التصرفات المنشأة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزو ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير مما مفاده أن الملكية ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.

إذ كان الواقع الثابت في الدعوى ان المطعون عليه الثانى باع كامل أرض وبناء عقار النزاع بعقد ابتدائى إلى المطعون عليه الأول ثم باع ذات العقار إلى مورث الطاعنة الذى سجل عقد شرائه برقم783لسنة1985توثيق الرمل ومن ثم تنتقل إلى هذا الأخير ـ وخلفه من بعده ـ ملكية العقار المذكور، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان عقد شراء مورث الطاعنة الذى تم تسجيله على سند من أنه جاء لاحقا لتصرف سابق على ذات العقار صادر إلى المطعون عليه الأول من المالك له ـ المطعون عليه الثانى ـ إعمالا لنص المادة23من القانون رقم136لسنة1981في حين لا ينطبق حكم هذا النص ـ وعلى ما سلف بيانه ـ على واقعة النزاع فإنه يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون.