الطعن رقم 1574 لسنة 57 قضائية

برئاسة محمد رآفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد محمد طيطه ومحمد بدر الدين توفيق وشكرى جمعه حسين نواب رئيس المحكمة ومحمد الجابرى.

مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع إلتزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقواعد العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية.

علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه بدفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية، فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشترى.

إذ كانت المادة 6/2من القانون رقم 49 لسنه 1977 تنص على اعتبار الأماكن الصادر فى شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها وإعمالا لهذا النص يعتبر المطعون ضده الثالث بصفته مستأجرا للعين محل النزاع، ولما كانت المادة 27 من هذا القانون توجب على المستأجر الوفاء بالأجرة إلى المؤجر ويحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك عملا بالمادة 31/أ من القانون المذكور، وإعمالا لقاعدة حلول من انتقلت إليه الملكية بالتسجيل محل المؤجر حلولا قانونيا فإن الطاعنين وقد قدموا الحكم المشهر برقم "__.." لسنه 1979 شهر عقارى الأقصر يفيد انتقال ملكية عقار النزاع إليهم وهو حجه فيما بين أطرافه وبالنسبة إلى الغير، وكان الثابت أن الطاعنين أنذروا المطعون ضدهما الثانى والثالث بصفتهما فى 23، 1979/12/27 بضرورة سداد الأجرة إليهم لانتقال ملكية العقار إليهم بموجب الحكم المشهر سالف البيان وكانوا قد قدموه لمحكمة أول درجه بجلسة 1980/11/23أثناء نظر دعوى النزاع المتداوله بين الطرفين وهو الدليل على علم المستأجر بحلول الطاعنين محل "__.." المالك السابق فى الملكية وكان الثابت من تقرير خبير الدعوى أن الأجرة عن المدة 1976/1/1حتى 1978/4/30قد سددتها الجهة المستأجرة للبنك العقارى بالمنيا نفاذا لحجز ما للمدين لدى الغير التنفيذى المتوقع على المالك السابق ويعتبر ذلك مبرئا لذمة المستأجر إذ تم قبل انتقال الكلية إلى الطاعنين، أما عن المدة من 1978/5/1 حتى 1980/12/31 فالثابت من التقرير أن المستأجر أراد إيداعها بخزينة الضرائب العقارية بالشيك رقم "_" فى 1981/1/28 ولم يتم الإيداع وردت إلى المستأجر فأعاد إبداعها بخزينة محكمة قنا الابتدائية فى 1982/11/13باسم ورثة المالك السابق "_." ثم توالى إيداع الأجرة بعد توالى إيداع الأجرة بعد ذلك بخزينة المحكمة بشيكات، وقد كان إيداع الجرة من 1978/5/1 قد تم بعد 1981/1/28 بعد علم المطعون ضده الثالث بصفته بالحكم المشهر المقدم بدعوى النزاع فى 1980/11/23 ورغم إنذاره الحاصل فى 1989/12/27 ومن ثم فإن هذا الإيداع وقد تم باسم ورثة المالك السابق لا تبرأ به ذمته من دين الأجرة حتى ولو كان مستوفيا لشروط العرض والإيداع المنصوص عليها فى قانون المرافعات، لما كان ذلك وكان هذا الواقع مطروحا على محكمة الموضوع إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل دفاع الطاعنين وذهب إلى ضرورة استصدار الطاعنين لحكم قضائى بتحديد شخص المنتفع بمقابل حق الإنتفاع قبل رفع الدعوى ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان مما يعيب الحكم .