الطعن رقم 1592 لسنة 57 قضائية

برئاسة محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية محمد بدر الدين توفيق وشكرى جمعه حسين وفتيحه قره ومحمد الجابرى.

النص فى المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتبارا من 1981/7/31 على أن " إذا رأى المستأجر أن الأجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الأخطار أو من تاريخ شغله المكان ، أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للأسس المنصوص عليها فى هذا القانون ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطار ذوى الشأن بقرارها ولا تسرى على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القاعدة 49 لسنه 1977" يدل على أن تطبيق هذا النص يقتصر على الطعون التى يرفعها ذوو الشأن فى قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة اعتبارا من تاريخ 1981/7/31العمل بأحكام هذا القانون ولا تسرى على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنه 1977 التى حظرت الطعن بالاستئناف على الحكم الابتدائى إلا للخطأ فى تطبيق القانون واعتبرت الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتا غير قابل للطعن فيه بطريق النقض يؤيد ذلك أن المشرع أوضح بجلاء فى كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أن أحكامها تسرى على الأماكن وأجراء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض وإذ ورد النص مطلقا دون يتعين إعمال حكمة على كافة الأماكن المؤجرة عدا ما استثنى بنص خاص وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وفقا لأحكام قوانين البانى المعمول بها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أو تم البناء بغير ترخيص، ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المواد المتعلقة بتقدير وتحديد الأجرة فى القانونين 52 لسنه 1969، 49 لسنه 1977 من أن يرفق المالك بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية القائمة على أعمال التنظيم بيانا بقيمة الأرض والمباني ومواصفات البناء وأن يتضمن الترخيص الصادر بيانا بتقدير الأجرة الإجمالية أو أن يلزم المشرع المؤجر بأن يثبت بعقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة الواردة به ، أو ما نصت عليه المادة 14 من القانون 49 لسنه 1977 أو المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنه 1981 من تحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام كل منهما وفقا للعناصر والشروط المبينة بكل قانون فلا تعدو أن تكون الإشارة إلى ترخيص البناء إلا للنص على سريان القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة فى كل من القانونين سالفى الذكر على الأماكن التى شرع فى بنائها بعد العمل بأحكام كل قانون بالدلالة المستمدة من تراخيص البناء الصادرة بعد سريانه وغنى عن البيان أن واقعة البناء من الوقائع المادية التى يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن ومن ثم يجوز إثباتها بغير ترخيص البناء والقول بأن تلك القواعد الموضوعية والإجرائية يقتصر سريانها على الأماكن المرخص فى لإقامتها دون غيرها لا يتفق مع المنطق ويؤدى إلى مفارقات خطيرة منها عدم تطبيق أحكام الأجرة القانونية على الأماكن المبنية بدون ترخيص وهو ما يتعارض مع أحكام تلك التشريعات وأهدافها والتي شرعت لحماية المستأجرين وتجعل المؤجر الذى يخالف أحكام فوانين المبانى أحسن حالا من غيره الذى يلتزم بها عند تطبيق أحكام القانون الواحد هذا إلى أن المشرع استخدم فى ذات القانون الواحد لفظ المبانى المرخص بها والمباني المنشأة بعد صدور القانون " على سبيل المثال المواد 1، 6،11،13 من القانون رقم 136 لسنه 1981 " وهما مسميان لمعنى واحد ولا يسوغ القول بأن المشرع نص أحكام متضاربة فى حالات تطبيقه ، هذا إلى أن تقرير اللجنة المشتركة من لجنه الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنه الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب مشروع القانون رقم 136 لسنه 1981 قد أشار إلى مقتضيات تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977 وقد أورد حالات التعديل فى قواعد وإجراءات تحديد الأجرة ولم يشر فيها إلى عدم سريان أحكامه على المباني المقامة بدون ترخيص بعد العمل بأحكامه وخضوعها لأحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 كما ذهبت بعض الآراء، ومن ثم فإن القول بتطبيق أحكام القانون الأخير على تلك المبانى يكون على غير أساس لخلو القانون رقم 136 لسنه 1981 من نص قانونى يقضى بذلك فضلا عن أن هذه الآراء وقد اعتنقت الأخذ بحرفية ألفاظ التشريع أصبح يشوبها التناقض إذ أن القانون رقم 49 لسنه 1977 التى رأت تطبيق أحكامه قد نص بدوره فى المادة 14 منه على سريان قواعد تقدير الأجرة على الأماكن المرخص فى إقامتها بعد العمل به ومفاد ذلك كله خضوع الطعن فى الأحكام الصادرة فى الطعن على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن سواء الرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنه 1981 للقواعد العامة المقررة فى قانون المرافعات المدنية والتجارية، فيجوز الطعن فيها بالاستئناف وبالنقض حسب الأحوال.

المقرر أن تحديد أجرة الأماكن طبقا للقوانين المحددة للإيجارات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النظام العام إذ تحدد به- متى صار نهائيا - القيمة الإيجازية إزاء الكافة.

قوانين الإيجار الاستثنائية أرقام 52 لسنه 1969، 49 لسنه 1977، 136 لسنه 1981 قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر، ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى أوجبها .

النص فى المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنه 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتبارا من 1981/7/31 على أن :- " فيما عدا الإسكان الفاخر ، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض_." يدل على أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى الفاخر اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة ، وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من الجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقة على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص على ما سلف بيانه فى الرد على دفع النيابة ومن ثم فإن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون، بتحديد أجرتها، فإذا ما تصدرت تلك اللجان وقدرت أجرة هذه الأماكن فإن القرارات الصادرة تكون خارجة عن حدود الولاية التى خولها الشارع للجان تقدير الإيجارات وتضحى غير ذات موضوع وعديمة الأثر فلا يتعلق بها أى حق للمؤجر أو حق للمؤجر أو المستأجر ولا تكون لها أية حجية وتعتبر كأن لن تكن.