الطعن رقم 1508 لسنة 67 قضائية

المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعيين الحكم بعدم قبولها ويشترط لصحة التكليف أن تبين قيمة الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه ويجب إلا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر شريطة إلا يكون متنازعا فيه جديا , وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى .

المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة وبطلان هذا التكليف

مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون رقم 56 لسنة 1954 - شأن الضريبة على العقارات المبنية - أن المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها في تقدير القيمة الإيجارية باعتبار أن ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية أو إضافية تضاف إلى القيمة الإيجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الإيجارية مضافا إليها مقدار الضرائب التي لا يشملها الإعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 وهي بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها إلا أن المستأجر وحده هو الذي يتحمل مبالغها بحكم القانون في نطاق العلاقة التأجيرية التي تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 1961 , 46 لسنة 1962 , 7 لسنة 1965 والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة القانونية المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة , ومن ثم يتعين على المحكمة أن تبحث النزاع في مقدار الضريبة أو الملزم بأدائها .

إذا أورد المشرع في تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم بالقانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون 49 لسنة 1977 أتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة المباني وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية وإضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأي أن يكفل للمالك ربحا أضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه . أو على عاتق المالك وأوجب عليه أدائها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذي أكده المشرع في المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 .

إن المشرع عند صدور القانون 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - في المادة الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به , مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعتد في هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالي الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة في النطاق السابق بالضرائب العقارية المفروضة عليها .

نص المشرع في المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكي أو شاغلي المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 4/9/1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص في المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 على الأماكن المرخص في إقامتها تاريخ العمل به .